Τιμές ακινήτων στο Ντουμπάι, δείτε πόσο κοστίζουν

Το 2025 η αγορά ακινήτων στο Ντουμπάι έφτασε σε αξία περίπου 917 δισεκατομμυρίων ντιράμ, με το εντυπωσιακό 87% των συναλλαγών να πραγματοποιούνται με μετρητά. Οι αριθμοί εντυπωσιάζουν, έτσι δεν είναι; Για τον αγοραστή είναι βασικό να κατανοήσει ότι 1 AED αντιστοιχεί περίπου σε 0,25 EUR, δηλαδή αντίστροφα – 1 EUR είναι περίπου 4 AED. Αυτή η σχετικά σταθερή ισοτιμία κάνει τον προγραμματισμό του προϋπολογισμού αρκετά προβλέψιμο. Σήμερα θα προσπαθήσω να περιγράψω πώς διαμορφώνονται οι τιμές ακινήτων στο Ντουμπάι.

Από το 2002 οι αλλοδαποί μπορούν να αγοράζουν ακίνητα με πλήρη κυριότητα σε καθορισμένες ζώνες freehold. Αυτό άνοιξε την αγορά για επενδυτές από όλο τον κόσμο, συμπεριλαμβανομένης της Ευρώπης. Και σήμερα παρατηρείται μεγάλη αύξηση του ενδιαφέροντος για αυτή τη μορφή επένδυσης κεφαλαίου. Γι’ αυτό αποφάσισα να εξερευνήσω ακόμη περισσότερο την αγορά για εσάς!

φωτ. famproperties.com

Τιμές ακινήτων στο Ντουμπάι – η ανάλυσή μου

Το Ντουμπάι είναι σήμερα μια πόλη με πληθυσμό άνω των 3,8 εκατομμυρίων κατοίκων και τουριστικά ρεκόρ το 2025. Η ζήτηση τροφοδοτείται κυρίως από τη νεανική δημογραφία και τον προσανατολισμό στην ανάπτυξη. Και είναι προφανές εδώ και πολλά χρόνια ότι έχουν επενδυθεί σημαντικά κεφάλαια ώστε αυτή η πόλη να αποτελεί τουριστικό σύμβολο.

Σημαντικό είναι ότι μετά την ξέφρενη άνθηση των ετών 2021-2025, η αγορά περνά σε φάση μετριοπάθειας. Η αυξανόμενη προσφορά κατοικιών αρχίζει να σταθεροποιεί τις τιμές, οπότε δεν μιλάμε πλέον για ραγδαίες αυξήσεις. Αυτό είναι καλό νέο για τους αγοραστές που αναζητούν λογικές αποτιμήσεις και όχι κερδοσκοπική φρενίτιδα.

φωτ. economymiddleeast.com

Εύρος τιμών, τύποι και πρότυπο

Ας ξεκινήσουμε από τα βασικά: 1 AED είναι περίπου 0,25 EUR. Αυτή η ισοτιμία κυμαίνεται ελαφρώς, αλλά για γρήγορους υπολογισμούς λειτουργεί τέλεια. Και τώρα συγκεκριμένοι αριθμοί, γιατί αυτό μάλλον σε ενδιαφέρει περισσότερο.

Τρέχουσες τιμές εύρους σε ευρώ

Τα στούντιο συνήθως κοστίζουν μεταξύ €105 000 και €198 000 ( αντίστοιχο ποσό AED 450-850 χιλ.), αν και τα τυπικά μοντέλα κυμαίνονται μάλλον στο χαμηλότερο εύρος. Διαμερίσματα με ένα υπνοδωμάτιο κοστίζουν από €209 000 έως €372 000 (AED 900 χιλ.-1,6 εκατ.), ενώ τα διαμερίσματα με δύο δωμάτια ξεκινούν περίπου από €349 000 και φτάνουν έως και €651 000 (AED 1,5-2,8 εκατ.). Βίλες και μεζονέτες; Εδώ μιλάμε για τουλάχιστον €511 000, ενώ το ανώτατο όριο φτάνει άνετα τα €1,86 εκατ. και πάνω (AED 2,2-8 εκατ.+). Οι πολυτελείς τοποθεσίες όπως η Palma Jumeirah μπορούν να ξεπεράσουν τα €7,5 εκατ. (AED 30 εκατ.+), οπότε το εύρος τιμών είναι πραγματικά μεγάλο.

Η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο για τα διαμερίσματα κυμαίνεται από ~€2 100 έως €7 800, με διάμεσο περίπου τα €4 900 (περίπου AED 19 000). Η μέση αξία συναλλαγής ξεπερνά τα ~AED 2,6 εκατ., δηλαδή περίπου €650 000.

φωτ. dxbinteract.com

Τι επηρεάζει την τιμή;

Ακίνητα off-plan (υπό κατασκευή) συχνά απαιτούν προκαταβολή 20-60% της αξίας σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα, προσφέροντας ευελιξία. Τα έτοιμα διαμερίσματα είναι συνήθως ακριβότερα ανά m², αλλά μπορείς να τα νοικιάσεις ή να μείνεις αμέσως. Θέα στη θάλασσα ή στο Burj Khalifa; Υπολόγισε άνετα επιπλέον μερικά τοις εκατό. Ο όροφος επίσης παίζει ρόλο, όσο πιο ψηλά τόσο πιο ακριβά.

Παράδειγμα: με €300 000 αγοράζεις αξιοπρεπές διαμέρισμα 1 υπνοδωματίου (περίπου 55-70 m²) σε καλό επίπεδο, ενώ με €150 000 παίρνεις στούντιο (ίσως 35-45 m²) σε ικανοποιητική τοποθεσία. Τα τετραγωνικά και η διακόσμηση κάνουν τη διαφορά.

φωτ. uniqueproperties.ae

Σύγκριση €/m² σε βασικές συνοικίες

Τοποθεσία στο Ντουμπάι είναι το θεμέλιο. Οι διαφορές στις τιμές μεταξύ των περιοχών είναι τεράστιες και επηρεάζουν άμεσα το πόσα πραγματικά θα πληρώσεις και τι απόδοση ενοικίασης μπορείς να περιμένεις.

Ακολουθούν ενδεικτικά ποσοστά για τις αρχές του 2026:

Οι διαφορές είναι πραγματικά μεγάλες. Ας πάρουμε ένα παράδειγμα: ένα διαμέρισμα 60 m² στο JVC κοστίζει περίπου €135 000 (με €2 250/m²). Το ίδιο 60 m² στο Downtown; Ήδη €480 000 (με μέσο όρο €8 000/m²). Η διαφορά είναι πάνω από τριπλάσια, ενώ το ROI στο JVC είναι διπλάσιο.

φωτ. wurarealestate.com

Strefy freehold και ο χαρακτήρας της τοποθεσίας

Όλες οι αναφερόμενες περιοχές είναι ζώνες freehold, δηλαδή οι ξένοι μπορούν να αγοράζουν χωρίς περιορισμούς. Η Dubai Marina είναι ένα hub για expats, δηλαδή μαρίνες, εστιατόρια, ατμόσφαιρα μεγάλης πόλης. Το Downtown προσφέρει θέα και κύρος, αλλά για αυτό πληρώνεις premium. Το JVC (Jumeirah Village Circle) είναι μια πιο ήσυχη, οικογενειακή περιοχή, γι’ αυτό και οι τιμές είναι χαμηλότερες και το ROI καλύτερο. Η Palm Jumeirah είναι εντελώς άλλη κατηγορία, κυρίως βίλες και διαμερίσματα ultra-lux.

Να θυμάσαι ότι αυτά είναι ενδεικτικά ποσά. Οι συγκεκριμένες τιμές εξαρτώνται από τη θέα, τον όροφο, τον κατασκευαστή και το επίπεδο φινιρίσματος. Ωστόσο, η προσφορά είναι τόσο μεγάλη που ο καθένας θα βρει κάτι που του ταιριάζει!

Τέλη, συντήρηση και βίζα

Η τιμή ενός διαμερίσματος ή μιας βίλας είναι μόνο ένα μέρος της ιστορίας. Στην πραγματικότητα θα πληρώσεις περισσότερα, και η διαφορά μπορεί να σε εκπλήξει.

φωτ. kaizenams.com

Τέλη κατά την αγορά βήμα προς βήμα

Η μεγαλύτερη χρέωση είναι το DLD (Dubai Land Department fee), δηλαδή 4% της τιμής του ακινήτου. Για αγορά αξίας €300 000 αυτό σημαίνει €12 000. Σε αυτό προστίθεται η προμήθεια του μεσίτη, συνήθως περίπου 2% συν ΦΠΑ, οπότε στο ίδιο παράδειγμα άλλα €6 000-€6 300. Αν πάρεις στεγαστικό δάνειο, προστίθεται το κόστος εγγραφής υποθήκης (από 0,25% έως 0,5% της αξίας του δανείου) και μερικά μικρότερα διοικητικά τέλη. Σύνολο; Περίπου 6-7% της τιμής αγοράς πηγαίνει σε συναλλακτικά έξοδα.

Και εδώ ακριβώς βρίσκεται η διαφορά σε σχέση με πολλές ευρωπαϊκές αγορές. Στο Ντουμπάι δεν υπάρχει φόρος ακίνητης περιουσίας ούτε φόρος εισοδήματος από ενοίκια. Πληρώνεις μία φορά κατά την αγορά και μετά μόνο τα έξοδα συντήρησης.

φωτ. liminastudios.com

Βίζα

Τα ετήσια έξοδα είναι συνήθως €2 000-€5 000, ανάλογα με το επίπεδο του κτιρίου και τις διαθέσιμες παροχές (πισίνα, γυμναστήριο, ασφάλεια). Όσο υψηλότερο το επίπεδο, τόσο υψηλότερη η χρέωση υπηρεσιών.

Αν σκέφτεσαι για άδεια διαμονής, τα όρια είναι συγκεκριμένα. Ακίνητο με ελάχιστη αξία 750 000 AED (περίπου €190 000) προσφέρει βραχυπρόθεσμη άδεια, ενώ το όριο των 2 000 000 AED (περίπου €515 000) ανοίγει τον δρόμο για Golden Visa διάρκειας 10 ετών. Η αξία υπολογίζεται από την τιμή αγοράς, όχι από την τρέχουσα εκτίμηση της αγοράς.

Για επένδυση ύψους €300 000, το συνολικό αρχικό κόστος (τιμή + τέλη) θα είναι περίπου €320 000. Στη συνέχεια, ετησίως προστίθενται τα έξοδα συντήρησης, αλλά χωρίς φόρους ιδιοκτησίας ή εισοδήματος.

Σενάρια για το μέλλον

φωτ. cbnme.com

Για να καταλάβουμε πού βρισκόμαστε τώρα, αξίζει να γυρίσουμε πίσω στο 2014. Τότε η μέση τιμή ανά τετραγωνικό πόδι ήταν περίπου 1 003 AED. Στη συνέχεια ήρθε η διόρθωση, το 2020 πέσαμε περίπου στα 894 AED/sqft (αποτέλεσμα της πανδημίας και της προηγούμενης υπερπροσφοράς). Και από εκείνο το σημείο άρχισαν να συμβαίνουν πραγματικά ενδιαφέροντα πράγματα.

Το 2024 το κλείσαμε στο εύρος 1 524-1 597 AED/sqft, ανάλογα με την πηγή των δεδομένων. Για το 2025 οι προβλέψεις μιλούν για 1 625 AED/sqft, ενώ κάποια σενάρια βλέπουν το 2026 πάνω από 1 800 AED/sqft. Ακούγεται σαν πύραυλος, αλλά προσοχή: ο ρυθμός αύξησης ήδη μειώνεται. Μπαίνουμε σε φάση μετριοπάθειας και όχι περαιτέρω ευφορίας.

Όγκος πωλήσεων και δομή της αγοράς

Κλίμακα; Το 2025 αναμένουμε περίπου 270 000 συναλλαγές με συνολική αξία 917 δισ. AED. Μόνο το πρώτο τρίμηνο του 2025 έφερε ~42 000 συναλλαγές (περίπου 114 δισ. AED). Ενδιαφέρον είναι ότι 60-70% αφορά off-plan, δηλαδή αγορές επί σχεδίου, ενώ το 87% των αγοραστών πληρώνει με μετρητά. Αυτό δείχνει πόσο σταθερά θεμελιωμένη είναι αυτή η αγορά, αν και το υψηλό ποσοστό off-plan συνεπάγεται και μεγαλύτερη ευαισθησία σε καθυστερήσεις στην υλοποίηση των έργων.

Από την πλευρά της προσφοράς: το 2025 αναμένεται να εμφανιστούν ~48 000 νέα ακίνητα, το 2026 ακόμη ~72 000, εκ των οποίων μόνο το πρώτο τρίμηνο του 2025 παρέδωσε ~9 400 μονάδες. Ο πληθυσμός του Ντουμπάι ξεπερνά ήδη τα 3,8 εκατ., συν τον τουρισμό (πάνω από 17 εκατ. το 2024), οπότε η ζήτηση υπάρχει. Το ερώτημα είναι μόνο αν η προσφορά δεν θα αρχίσει να την ξεπερνά.

Προβλέψεις

Εδώ γίνεται ενδιαφέρον. Για τις βίλες και τον premium τομέα, οι περισσότεροι αναλυτές προβλέπουν αύξηση +5-8% το 2026. Διαμερίσματα στη μεσαία κατηγορία; Η Fitch και άλλοι προσεκτικοί ειδικοί προειδοποιούν για πιθανή διόρθωση της τάξης του 10-15%, κυρίως λόγω υπερπροσφοράς off-plan και αυξανόμενου αριθμού παραδόσεων. Τα ενοίκια αυξάνονται βραχυπρόθεσμα ( +6-13%), οπότε οι επενδυτές που νοικιάζουν έχουν ένα μαξιλάρι, αλλά το 2026-2027 η πίεση στις τιμές μπορεί να λειτουργήσει αντίστροφα.

Τι σημαίνει αυτό; Αν κοιτάς την πολυτέλεια και τις βίλες, οι προοπτικές φαίνονται σταθερές. Διαμερίσματα; Πρέπει να προσέξεις το timing.

Πώς να διαβάζετε έξυπνα την αγορά του Ντουμπάι;

φωτ. elysian.com

Η αγορά του Ντουμπάι δεν είναι μόνο σκληρά δεδομένα, αλλά και το πλαίσιο που καθορίζει αν μια τιμή είναι ευκαιρία ή παγίδα. Ένα τετραγωνικό μέτρο στη Marina μπορεί να κοστίζει παρόμοια με το Downtown, αλλά το δυναμικό ενοικίασης, η διαθεσιμότητα του μετρό και οι προοπτικές ανάπτυξης της περιοχής δημιουργούν μια εντελώς διαφορετική επενδυτική ιστορία. Οι μέσες τιμές σε ευρώ δίνουν ένα σημείο αναφοράς, αλλά η πραγματική αξία κρύβεται στις λεπτομέρειες που οι developers σπάνια αναφέρουν στα φυλλάδια πωλήσεων.

Γι’ αυτό, όταν αγοράζετε στο Ντουμπάι, αξίζει να κοιτάτε πέρα από τους απλούς αριθμούς στη σελίδα της προσφοράς. Η τοποθεσία, η ωριμότητα της γειτονιάς, η ποιότητα του developer και τα πραγματικά κόστη συντήρησης συχνά μετρούν περισσότερο από την ίδια την τιμή αγοράς.

Αυτή ακριβώς η ικανότητα να διαβάζεις ανάμεσα στις γραμμές ξεχωρίζει μια επιτυχημένη επένδυση από την απογοήτευση. Εγώ ήδη έχω δύο ακίνητα στο Ντουμπάι και σας προτείνω ειλικρινά αυτή την περιοχή!

Stev

λάτρης των premium ακινήτων και του γκολφ

συντακτική ομάδα Luxury Blog