Η ανάπτυξη πολυτελών ακινήτων στα κορυφαία αλπικά θέρετρα

Πού επενδύουν σήμερα οι πλουσιότεροι τα κεφάλαιά τους, όταν ο κόσμος ταλαντεύεται από γεωπολιτική αβεβαιότητα και πληθωρισμό; Η απάντηση μπορεί να εκπλήξει – όλο και πιο συχνά στρέφουν το βλέμμα προς τις χιονισμένες κορυφές των Άλπεων. Η παγκόσμια αγορά πολυτελών αλπικών ακινήτων μόλις ξεπέρασε τα 50 δισ. € το 2024, και αυτό είναι μόνο η αρχή μιας έκρηξης, της οποίας το μέγεθος αρχίζει να ανησυχεί ακόμη και τους τοπικούς πολιτικούς.

Φαντάσου έναν Πολωνό επιχειρηματία που, μετά από μια επιτυχημένη πώληση εταιρείας πληροφορικής, σκέφτεται να αγοράσει σαλέ στο ελβετικό Verbier για 8 εκατομμύρια φράγκα. Κάθεται στο λόμπι του ξενοδοχείου, χαζεύοντας προσφορές στο τάμπλετ του, ενώ ακριβώς στο ίδιο σημείο πριν από 150 χρόνια ένας άλλος Πολωνός – λουόμενος σε σανατόριο – μετρούσε τα ψιλά του για έναν μήνα θεραπευτικής διαμονής.

Ανάπτυξη πολυτελών ακινήτων στα κορυφαία αλπικά θέρετρα – ανακάλυψε την καυτή αγορά

Έντονη αντίθεση, έτσι δεν είναι; Κι όμως, αυτή ακριβώς η εξέλιξη – από ιαματικά πανσιόν σε παγκόσμιο προορισμό για τους υπερ-πλούσιους – δείχνει πόσο ριζικά έχουν αλλάξει οι Άλπεις τις τελευταίες δεκαετίες.

φωτ. theluxurytravelexpert.com

Καμιά φορά αναρωτιέμαι αν συνειδητοποιούμε ότι είμαστε μάρτυρες μιας πραγματικής επανάστασης μπροστά στα μάτια μας. Αυτή η περιοχή έχει μεταμορφωθεί εντυπωσιακά – από τοπικά χιονοδρομικά κέντρα έγινε μία από τις πιο καυτές επενδυτικές αγορές του κόσμου. Και δεν πρόκειται μόνο για το σκι ή τη θέα.

Για να καταλάβουμε το μέγεθος αυτού του φαινομένου, πρέπει να κοιτάξουμε βαθύτερα στις ρίζες του. Η ιστορία αυτής της άνθησης φτάνει πολύ πιο πίσω απ’ όσο φανταζόμαστε, ενώ οι μηχανισμοί της αγοράς λειτουργούν εδώ με εντελώς διαφορετικούς κανόνες απ’ ό,τι στα παραδοσιακά οικονομικά κέντρα. Οι σύγχρονες ρυθμιστικές προκλήσεις μπλέκονται με νέες επενδυτικές τάσεις, δημιουργώντας ένα μωσαϊκό τόσο περίπλοκο που ακόμη και έμπειροι παίκτες χάνονται στις λεπτομέρειές του.

Αυτό που συμβαίνει σήμερα στις αλπικές κοιλάδες δεν είναι τυχαίο ούτε μια περαστική μόδα. Είναι αποτέλεσμα μακροπρόθεσμων διεργασιών που αξίζει να γνωρίσουμε – ειδικά τώρα που όλο και περισσότεροι Πολωνοί επενδυτές βλέπουν αυτές τις περιοχές ως μια πραγματική εναλλακτική στις κλασικές μορφές τοποθέτησης κεφαλαίου.

Από βασιλιάδες του σκι σε δισεκατομμυριούχους της ψηφιακής εποχής – η ιστορία και η εξέλιξη της αγοράς

Έχετε αναρωτηθεί ποτέ πώς τα αλπικά θέρετρα μετατράπηκαν από μέρη θεραπείας των πνευμόνων σε παιδικές χαρές για δισεκατομμυριούχους; Είναι ένα συναρπαστικό ταξίδι μέσα από πάνω από εκατό χρόνια μεταμόρφωσης.

φωτ. snow-online.com

Στην πραγματικότητα, όλα ξεκίνησαν από… μια ασθένεια. Τον 19ο αιώνα, οι πλούσιοι αστοί ταξίδευαν στις Άλπεις όχι για να κάνουν σκι, αλλά για να θεραπεύσουν τη φυματίωση. Τα πρώτα κέντρα στο Chamonix ήταν σανατόρια, όπου οι άνθρωποι πήγαιναν για να αναπνεύσουν το ορεινό αέρα. Κανείς τότε δεν σκεφτόταν διαμερίσματα αξίας εκατομμυρίων ευρώ.

Οι Ολυμπιακοί Αγώνες του 1924 ήταν πραγματικά μια τομή. Ξαφνικά το Σαμονί έγινε διάσημο σε όλο τον κόσμο. Ο κόσμος είδε ότι εκεί δεν μπορείς μόνο να θεραπεύσεις τα πνευμόνια σου, αλλά και να διασκεδάσεις υπέροχα. Άρχισαν να εμφανίζονται τα πρώτα ξενοδοχεία για τουρίστες, όχι για ασθενείς.

Αλλά η πραγματική επανάσταση ήταν το Κουρσεβέλ τη δεκαετία του ’40. Οι Γάλλοι μετά τον πόλεμο αποφάσισαν να δημιουργήσουν ένα θέρετρο από το μηδέν – το πρώτο στην ιστορία πλήρως σχεδιασμένο χιονοδρομικό κέντρο. Ήταν μια ιδιοφυής ιδέα. Αντί να περιμένουν να αναπτυχθεί η πόλη από μόνη της, σχεδίασαν τα πάντα: πού θα είναι τα ξενοδοχεία, πού οι πίστες, πού τα εστιατόρια.

Η δεκαετία του ’80 και του ’90 ήταν εντελώς άλλο επίπεδο. Εμφανίστηκαν Ρώσοι ολιγάρχες, Άραβες σεΐχηδες, Ασιάτες δισεκατομμυριούχοι. Ξαφνικά αυτά τα μικρά αλπικά χωριά έγιναν παγκόσμια αγορά. Θυμάμαι που ο γνωστός μου μεσίτης έλεγε ότι τότε οι τιμές αυξήθηκαν πέντε ή έξι φορές μέσα σε μια δεκαετία. Ο κόσμος αγόραζε διαμερίσματα σαν μετοχές στο χρηματιστήριο.

Είναι ενδιαφέρον ότι κάθε εποχή άφηνε το δικό της αρχιτεκτονικό αποτύπωμα. Τα παλιά σανατόρια ήταν ογκώδη, πέτρινα κτίρια – έπρεπε να είναι στιβαρά και υγιεινά. Μετά, τη δεκαετία του ’60, εμφανίστηκαν εκείνα τα μπρουταλιστικά μπλοκ από μπετόν. Και οι ολιγάρχες των ’90s ήθελαν μόνο γυαλί, ατσάλι και πανοραμικά παράθυρα.

Η κρίση του 2008 ψύχρανε λίγο την αγορά, αλλά όχι για πολύ. Μέχρι το 2020 οι τιμές ξανανέβηκαν. Τότε ο κόσμος κατάλαβε ότι τα ακίνητα στις Άλπεις δεν είναι μόνο διασκέδαση, αλλά και ασφαλής επένδυση. Ελβετικά φράγκα, σταθερό νομικό πλαίσιο, υπέροχη θέα – ιδανικό μέρος για να κρύψεις τα χρήματά σου.

Τι με συναρπάζει περισσότερο σε αυτή την ιστορία; Το πώς κάθε γενιά ιδιοκτητών άλλαζε εντελώς τον χαρακτήρα αυτών των τόπων. Από ήσυχα σανατόρια, σε αθλητικά θέρετρα, μέχρι αποκλειστικές εστίες για τους πλουσιότερους. Σήμερα κοιτάμε την αγορά του 2025, που είναι το αποτέλεσμα όλων αυτών των μετασχηματισμών ταυτόχρονα.

Κατάσταση της αγοράς 2025 – τιμές, αγοραστές και βασικές τοποθεσίες

Η αγορά ορεινών ακινήτων το 2025 παρουσιάζει σαφείς διαφορές στις τιμές και τη γεωγραφία, που αξίζει να γνωρίζει κανείς πριν λάβει επενδυτική απόφαση.

φωτ. snowtrex.co.uk

Οι τρέχουσες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο στα ακριβότερα αλπικά θέρετρα διαμορφώνονται ως εξής:

Αυτοί οι αριθμοί μπορεί να φαίνονται αφηρημένοι, αλλά όταν τους πολλαπλασιάσουμε με τη συνήθη επιφάνεια ενός σαλέ που ανέρχεται σε 400 τετραγωνικά μέτρα, μιλάμε για ποσά που ξεπερνούν τα 10 εκατομμύρια ευρώ για ένα ακίνητο.

Η δομή των αγοραστών έχει αλλάξει σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Σήμερα παρατηρούμε την εξής κατανομή:

• Ευρώπη: 40% (κυρίως Γερμανία, Γαλλία, Ηνωμένο Βασίλειο)

• Ασία και Μέση Ανατολή: 25% (αύξηση επενδυτών από Σιγκαπούρη και Εμιράτα)

• ΗΠΑ: 20% (σταθερό μερίδιο παρά τις διακυμάνσεις της ισοτιμίας του δολαρίου)

• Υπόλοιποι: 15% (δραστική μείωση των Ρώσων αγοραστών μετά το 2022)

Ενδιαφέρον είναι ότι μόλις πριν από τρία χρόνια οι Ρώσοι ολιγάρχες αποτελούσαν περίπου το 15% όλων των συναλλαγών στο premium segment. Τώρα τη θέση τους έχουν πάρει επενδυτές από τις χώρες του Κόλπου.

Όσον αφορά τον τύπο των ακινήτων, κυριαρχούν τα σαλέ – αποτελούν το 60% όλων των πωλήσεων. Τα διαμερίσματα είναι το 30%, ενώ τα ξενοδοχεία μόλις το 10%. Η μέση επιφάνεια κυμαίνεται μεταξύ 300 και 500 τετραγωνικών μέτρων, γεγονός που δείχνει ότι οι αγοραστές αναζητούν χώρο όχι μόνο για τον εαυτό τους, αλλά και για τους καλεσμένους τους.

Η Cortina d’Ampezzo έχει γίνει πραγματικό αστέρι τους τελευταίους μήνες. Αυτό το ιταλικό θέρετρο, οικοδεσπότης μέρους των Ολυμπιακών Αγώνων του 2026, σημείωσε αύξηση τιμών κατά 22% σε ετήσια βάση. Αυτό είναι πολύ περισσότερο από τα παραδοσιακά αλπικά θέρετρα. Οι επενδυτές ελπίζουν ότι το ολυμπιακό φαινόμενο θα διατηρηθεί και μετά το τέλος των αγώνων.

Αξίζει επίσης να δοθεί προσοχή στο Zermatt, όπου παρά την έλλειψη νέων οικοδομήσιμων εκτάσεων οι τιμές αυξάνονται κατά 7% ετησίως. Παραδόξως, η περιορισμένη προσφορά ενισχύει μόνο τη ζήτηση. Το ίδιο συμβαίνει και στο αυστριακό Lech am Arlberg – εκεί κάθε νέο ακίνητο βρίσκει αγοραστή πριν ακόμη ολοκληρωθεί η κατασκευή του.

Οι γεωγραφικοί περιορισμοί στις Άλπεις σημαίνουν ότι μιλάμε για μια αγορά με πολύ περιορισμένη προσφορά. Δεν μπορείς απλά να χτίσεις ένα νέο θέρετρο – οι εκτάσεις προστατεύονται και οι κανονισμοί γίνονται όλο και πιο αυστηροί. Αυτός είναι ένας από τους βασικούς παράγοντες που επηρεάζουν τη συνεχή αύξηση των τιμών στις καλύτερες τοποθεσίες.

Η τρέχουσα κατάσταση της αγοράς χαρακτηρίζεται επίσης από μια σχετική αβεβαιότητα που σχετίζεται με τις αυξανόμενες περιβαλλοντικές και ρυθμιστικές προκλήσεις, οι οποίες ενδέχεται να επηρεάσουν σημαντικά το μέλλον των επενδύσεων σε αυτόν τον τομέα.

φωτ. newzealand.com

Ο πάγος λιώνει, οι κανονισμοί γίνονται αυστηρότεροι – περιβαλλοντικές και ρυθμιστικές προκλήσεις

Οι αλπικοί παγετώνες συρρικνώνονται με ρυθμό 1,8 μέτρα το χρόνο. Ακούγεται αφηρημένο; Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε ορεινά θέρετρα είναι ένα πολύ συγκεκριμένο οικονομικό πρόβλημα.

Ήδη το 20% των χιονοδρομικών κέντρων στις Άλπεις αντιμετωπίζει έλλειψη χιονιού. Θυμάμαι πριν από μερικά χρόνια, ένας φίλος μου αγόρασε διαμέρισμα σε ένα μικρό θέρετρο – υπολόγιζε σε σταθερό εισόδημα από ενοικίαση. Η σεζόν μειώθηκε, οι επισκέπτες σταμάτησαν να έρχονται. Μέχρι το 2050, οι ειδικοί προβλέπουν ότι η χιονοδρομική περίοδος θα μειωθεί στο μισό.

φωτ. theluxuryvacationguide.com

«Οι αλπικοί παγετώνες χάνουν περίπου το 3% της μάζας τους κάθε χρόνο. Πρόκειται για μια μη αναστρέψιμη διαδικασία, που θα αλλάξει ολόκληρο τον ορεινό τουρισμό» – προειδοποιεί η WWF στη νεότερη έκθεσή της.

Το περιβάλλον είναι το ένα. Το άλλο είναι ο νόμος, που γίνεται όλο και πιο αυστηρός:

1. Ελβετία – Ο νόμος Lex Koller περιορίζει τις αγορές ακινήτων από αλλοδαπούς. Στο Zermatt, τα όρια για το 2024 εξαντλήθηκαν ήδη τον Μάρτιο.
2. Αυστρία – νέα όρια για τα “δεύτερα σπίτια”, ειδικά στο Τιρόλο και το Σάλτσμπουργκ.
3. Γαλλία – ορισμένοι ορεινοί δήμοι επιβάλλουν απαγορεύσεις στην κατασκευή νέων τουριστικών εγκαταστάσεων.

Οι κοινωνικές εντάσεις αυξάνονται παράλληλα. Η Zermatt και το St. Moritz αποτελούν εξαιρετικά παραδείγματα – και οι δύο πόλεις εφαρμόζουν όλο και πιο ριζοσπαστικές αντικαταστατικές πολιτικές. Οι ντόπιοι κάτοικοι διαμαρτύρονται ενάντια στις «πόλεις-φαντάσματα». Σε ορισμένες συνοικίες, το 80% των κατοικιών παραμένει άδειο για 8-10 μήνες το χρόνο.

Οι ιδιοκτήτες πληρώνουν φόρους για τις ακίνητες περιουσίες, αλλά δεν προσφέρουν τίποτα στην τοπική κοινότητα. Τα καταστήματα κλείνουν επειδή δεν υπάρχουν σταθεροί πελάτες. Οι νέοι φεύγουν, επειδή δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά να ζήσουν στη γενέτειρά τους.

Ο υπερτουρισμός περιπλέκει περαιτέρω την κατάσταση. Το St. Moritz έχει θέσει όρια για τις τουριστικές ομάδες, ενώ η Zermatt εξετάζει ένα σύστημα κρατήσεων για την είσοδο στην πόλη. Όλα αυτά επηρεάζουν την επενδυτική ελκυστικότητα της περιοχής.

Είναι ενδιαφέρον ότι οι ίδιοι παράγοντες που καταστρέφουν το παραδοσιακό μοντέλο του ορεινού τουρισμού, μπορούν να αποτελέσουν ευκαιρία για στοχευμένες επενδύσεις. Αλλά αυτή είναι μια άλλη ιστορία.

Πώς μπορεί ένας επενδυτής να ανταποκριθεί σε αυτές τις προκλήσεις;

φωτ. theluxurytravelexpert.com

Τι ακολουθεί; Τάσεις 2030 και στρατηγικές επενδυτή

Αναρωτιέμαι μερικές φορές αν ο γνωστός μου είχε δίκιο όταν πριν από έναν χρόνο έλεγε ότι οι Άλπεις ανήκουν πια στο παρελθόν. Τώρα βλέπω τις αναφορές των Knight Frank και Savills – αυτοί προβλέπουν αύξηση της αξίας των prime τοποθεσιών κατά 5-7% ετησίως μέχρι το 2030. Αυτό δεν ακούγεται καθόλου σαν παρελθόν.

Στην πραγματικότητα, ήδη διακρίνω τέσσερις βασικές τάσεις που θα διαμορφώσουν αυτήν την αγορά:

1. Η ασφαλής καταφυγή γίνεται ο νέος κανόνας. Το 73% των υπερ-πλούσιων επενδυτών σχεδιάζει τη δική του “ασφαλή αλπική βάση” – όχι μόνο για διακοπές, αλλά ως πραγματική εναλλακτική λύση κατοικίας.
2. Η τεχνολογία γίνεται αναπόσπαστο μέρος των αλπικών σαλέ. Μηδενικές εκπομπές, συστήματα τεχνητής νοημοσύνης για διαχείριση του σπιτιού, εικονική περιήγηση μέσω VR πριν καν φτάσουμε στον προορισμό.
3. Η ετήσια εμπορευματοποίηση παύει να είναι όνειρο. Τον χειμώνα σκι, το καλοκαίρι πεζοπορία, το φθινόπωρο ψηφιακή αποτοξίνωση – κάθε εποχή έχει τη δική της ομάδα ενοικιαστών.
4. Οι συνεργασίες αντικαθιστούν τις παραδοσιακές επενδύσεις. Οι τοπικοί developers αναζητούν κεφάλαιο, εμείς αναζητούμε πρόσβαση στην αγορά.

Άλλωστε, αυτές οι τεχνολογίες δεν είναι πια επιστημονική φαντασία. Πρόσφατα συνάντησα έναν developer από το Σαμονί – μου έδειξε ένα σπίτι που ρυθμίζει μόνο του τη θερμοκρασία, τον φωτισμό, ακόμα και παραγγέλνει φαγητό με βάση το ποιος βρίσκεται μέσα. Το σύστημα μάθαινε για δύο σεζόν και τώρα προβλέπει τις ανάγκες των επισκεπτών καλύτερα κι από concierge σε ξενοδοχείο.

Αλλά η τεχνολογία είναι το ένα, η στρατηγική είναι το άλλο. Βλέπω μερικές συγκεκριμένες λύσεις που λειτουργούν ήδη τώρα:

• Equity partnership με τοπικό developer – εμείς παρέχουμε το κεφάλαιο, αυτοί τη τοπική γνώση
• Alpine REIT – διαφοροποίηση χωρίς την ανάγκη διαχείρισης μεμονωμένων ακινήτων
• Βραχυπρόθεσμη ενοικίαση με απόδοση 3-5% συν ανατίμηση κεφαλαίου
• Κοινοκτημοσύνη με περιστροφική χρήση – μοιραζόμαστε τα έξοδα και τον κίνδυνο

Ειλικρινά, αυτή η στρατηγική συνεργασίας με πείθει περισσότερο. Βρήκα έναν κατασκευαστή στο Verbier που χτίζει μόνο net-zero σαλέ. Αυτός έχει τις άδειες και τις επαφές, εγώ έχω το κεφάλαιο. Μοιραζόμαστε τα κέρδη πενήντα-πενήντα, αλλά το πιο σημαντικό – μοιραζόμαστε και το ρίσκο.

Αυτή η αγορά δεν θα είναι πια όπως παλιά. Μέχρι το 2030, οι Άλπεις θα γίνουν πραγματική εναλλακτική για το Λονδίνο ή τη Ζυρίχη ως μόνιμος τόπος διαμονής για μέρος των υπερ-πλουσίων. Απλώς πρέπει να είσαι εκεί πριν το καταλάβουν όλοι οι άλλοι.

Βγάλε συμπεράσματα και ετοίμασε τα σκι σου – επόμενα βήματα για τον αναγνώστη

Μετά από όλο αυτό το ταξίδι μέσα από τις επενδύσεις στις Άλπεις, μπορούμε να πούμε ένα πράγμα – δεν υπάρχουν εύκολες απαντήσεις. Τουλάχιστον όμως ξέρουμε πλέον πού να αναζητήσουμε τις σωστές ερωτήσεις.

Η ιστορία μας έδειξε ότι η αγορά ακινήτων στις Άλπεις πέρασε από τοπικές συναλλαγές σε μια παγκόσμια επενδυτική σκηνή. Η κατάσταση το 2025 είναι ένα μείγμα ευκαιριών και προκλήσεων – αυξανόμενες τιμές, νέοι κανονισμοί ESG, αλλά και τεράστιο δυναμικό στον premium τομέα. Ο κίνδυνος; Πάνω απ’ όλα οι κλιματικές και ρυθμιστικές αλλαγές, που μπορούν να ανατρέψουν όλα όσα ξέραμε για την αποδοτικότητα.

Τώρα συγκεκριμένα – τι κάνουμε στη συνέχεια. Δεν γίνεται να μείνουμε μόνο στη θεωρία.

1. Due diligence ESG ως προτεραιότητα
Κάθε ακίνητο πρέπει να περάσει από το φίλτρο των περιβαλλοντικών προτύπων. Δεν είναι πια επιλογή, είναι αναγκαιότητα. Ενεργειακά πιστοποιητικά, αξιολόγηση περιβαλλοντικών επιπτώσεων, συμμόρφωση με τοπικά κλιματικά σχέδια.

2. Συνεργασία με τοπικό νομικό γραφείο
Χωρίς αυτό, είναι σαν να είσαι στις πίστες χωρίς σκι. Η νομοθεσία σε κάθε καντόνι μπορεί να διαφέρει, και οι κανονισμοί αλλάζουν πιο γρήγορα κι από τον καιρό στα βουνά. Καλύτερα να έχεις κάποιον που ξέρει όλα τα μυστικά.

3. Εξερευνητικό ταξίδι εκτός σεζόν
Θα δεις το πραγματικό πρόσωπο του μέρους. Όχι μόνο τις λαμπερές πίστες, αλλά και τις υποδομές, την προσβασιμότητα, πώς λειτουργεί η τοπική κοινότητα. Αυτό έχει σημασία για τη μακροπρόθεσμη αξία.

φωτ. alpineelements.co.uk

Στην πραγματικότητα, κι εγώ ο ίδιος κάποτε έκανα το λάθος να αγοράσω μόνο με βάση φωτογραφίες από τη σεζόν. Μετά αποδείχθηκε ότι τον μισό χρόνο η περιοχή ήταν νεκρή ζώνη. Ευτυχώς δεν έχασα από αυτό, αλλά πήρα το μάθημά μου.

Το πρότυπο net-zero θα γίνει η νέα κανονικότητα μέχρι το 2030. Όποιος δεν προσαρμοστεί, θα μείνει με ακίνητα δύσκολα προς πώληση. Όποιος όμως προετοιμαστεί, μπορεί να επωφεληθεί από αυτή τη μετάβαση.

Οι αλπικές κορυφές απαιτούν καλή προετοιμασία και τον κατάλληλο εξοπλισμό – όπως και οι επενδυτικές κορυφές απαιτούν γνώση και μελετημένη στρατηγική.

Ήρθε η ώρα να ετοιμάσουμε τα επενδυτικά σκι και να ξεκινήσουμε για την κατάκτηση των αλπικών ευκαιριών.

Tommy

συντάκτης ακινήτων

Luxury Blog