Να αγοράσεις φθηνά, να ανακαινίσεις, να πουλήσεις ακριβότερα. Το flipping διεθνών ακινήτων ακούγεται απλό, αλλά στο εξωτερικό γίνεται γρήγορα ένα πιο σύνθετο παζλ. Η τιμή αγοράς είναι μόνο η αρχή – πρέπει να υπολογίσεις φόρους, συμβολαιογράφο, δικηγόρο, σχεδιαστή, ανακαίνιση, χρηματοδότηση, συντήρηση, μάρκετινγκ και πώληση. Στη συνέχεια, να υπολογίσεις τον φόρο εισοδήματος.

Η Ιταλία και η Πορτογαλία είναι ενδιαφέρουσες αγορές για επενδυτές. Και οι δύο χώρες διαθέτουν πολλά παλαιότερα ακίνητα, ελκυστικές τουριστικές περιοχές και ζήτηση από ξένους αγοραστές. Στην Ιταλία είναι πιο εύκολο να βρει κανείς πολύ φθηνά ακίνητα, ενώ η Πορτογαλία προσφέρει μια πιο ρευστή αγορά, αλλά υψηλότερες τιμές εισόδου.

Flipping διεθνής. Πρώτα ARV, μετά αγορά

Ο κλασικός flip περιλαμβάνει αγορά, ανακαίνιση και πώληση. Το κλειδί είναι ο προσδιορισμός του ARV – After Repair Value, δηλαδή της πραγματικής αξίας του ακινήτου μετά την ανακαίνιση. Το ARV δεν θα πρέπει να βασίζεται αποκλειστικά στις τιμές προσφοράς. Πιο σημαντικά είναι τα πραγματικά πωληθέντα, συγκρίσιμα ακίνητα και η τοπική ζήτηση.

Εάν ένα σπίτι κοστίζει 80 χιλ. ευρώ και μετά την ανακαίνιση μπορεί να πουληθεί για 150 χιλ., η διαφορά των 70 χιλ. ευρώ δεν είναι ακόμη κέρδος. Πρέπει να αφαιρεθούν οι φόροι, τα έξοδα αγοράς, ο συμβολαιογράφος, ο δικηγόρος, ο σχεδιαστής, η ανακαίνιση, ο εξοπλισμός, η χρηματοδότηση, η συντήρηση, το μάρκετινγκ και η πώληση.

Γι’ αυτό το έργο πρέπει να υπολογίζεται συντηρητικά: να υιοθετείται μια ρεαλιστική τιμή πώλησης και να αφήνεται ένα αποθεματικό για απρόβλεπτα έξοδα. Το μεγαλύτερο λάθος είναι να υποθέτει κανείς τη μέγιστη τιμή πώλησης και μια ιδανική πορεία ανακαίνισης.

Γι’ αυτό το flipping σε διεθνές επίπεδο απαιτεί due diligence πριν από την αγορά. Αυτή η διαδικασία είναι ένα από τα σημαντικότερα στάδια ολόκληρης της επένδυσης.

Η Ιταλία σημαίνει φθηνά σπίτια.

Η Ιταλία διαθέτει έναν τεράστιο απόθεμα παλαιών ακινήτων – από σπίτια σε μικρές πόλεις και αγροτικές περιοχές μέχρι κτίρια σε ιστορικά κέντρα. Ορισμένα παραμένουν άδεια εδώ και χρόνια και χρειάζονται εκτεταμένη ανακαίνιση.

Αυτή είναι μια πιθανή ευκαιρία για έναν flipper: να αγοράσει κάτω από την αξία, να δημιουργήσει ένα σύγχρονο προϊόν και να το πουλήσει ακριβότερα. Παράδειγμα αποτελούν τα προγράμματα «Case a 1 euro», δηλαδή η πώληση επιλεγμένων εγκαταλελειμμένων ακινήτων για συμβολικό ποσό.

Και πολλές άγνωστες

Ο στόχος τους δεν είναι η διανομή σπιτιών, αλλά η αναζωογόνηση των περιοχών. Παράδειγμα αποτελεί το πρόγραμμα του δήμου Cantiano στην περιοχή Marche. Ο αγοραστής πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις για την ανακαίνιση, να ετοιμάσει ένα σχέδιο και να τηρήσει τις προθεσμίες που ορίζει ο δήμος. Το πρόγραμμα προβλέπει επίσης εγγύηση ύψους 4 χιλιάδων ευρώ.

Η τιμή του 1 ευρώ είναι λοιπόν μόνο η αρχή. Ένα παλιό κτίριο μπορεί να χρειάζεται νέα στέγη, ενίσχυση της κατασκευής, αντικατάσταση των εγκαταστάσεων, μόνωση, κουφώματα και πλήρη αποπεράτωση. Προστίθενται το σχέδιο, η τεκμηρίωση, οι φόροι, ο συμβολαιογράφος, τα διοικητικά έξοδα ή ο συντηρητής μνημείων. Ως αποτέλεσμα, η επένδυση μπορεί να φτάσει δεκάδες χιλιάδες ευρώ, ενώ σε πολύ κακή τεχνική κατάσταση ακόμη και πάνω από 100 χιλιάδες ευρώ.

Ιταλική νομοθεσία για την οικοδομή

Στην Ιταλία είναι ιδιαίτερα σημαντικό να ελεγχθεί αν η πραγματική κατάσταση του ακινήτου αντιστοιχεί στα έγγραφα. Το 2024 εισήχθησαν διατάξεις γνωστές ως «Salva Casa» – Decreto-Legge αριθ. 69/2024, που μετατράπηκε σε νόμο αριθ. 105/2024. Η ρύθμιση εισήγαγε λύσεις σχετικά με συγκεκριμένες πολεοδομικές ασυμφωνίες και διαδικασίες που αφορούν το νόμιμο καθεστώς των ακινήτων.

Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι κάθε αυθαίρετη κατασκευή μπορεί να νομιμοποιηθεί εύκολα. Όλα εξαρτώνται από το είδος της παρατυπίας και τη συγκεκριμένη περίπτωση. Πριν από την αγορά, αξίζει λοιπόν να αναθέσετε σε έναν τοπικό ειδικό τον έλεγχο των εγγράφων και των δυνατοτήτων εκτέλεσης της προγραμματισμένης ανακαίνισης.

Φόροι στην Ιταλία

Κατά την αγορά από ιδιώτη ή επιχειρηματία σε συναλλαγή απαλλαγμένη από ΦΠΑ, χωρίς το προνόμιο «prima casa», ο βασικός συντελεστής του φόρου εγγραφής ανέρχεται σε 9%, ενώ οι φόροι υποθήκης και κτηματολογίου ανέρχονται κατ’ αρχήν σε 50 ευρώ ο καθένας. Σε άλλους τύπους συναλλαγών ενδέχεται να ισχύουν διαφορετικοί κανόνες, συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ.

Κατά την πώληση η ιταλική νομοθεσία προβλέπει τη φορολόγηση συγκεκριμένων κερδών, ιδιαίτερα στην περίπτωση ακινήτων που αποκτήθηκαν ή κατασκευάστηκαν όχι περισσότερο από πέντε χρόνια νωρίτερα. Οι λεπτομέρειες εξαρτώνται από το ιστορικό του ακινήτου και την κατάσταση του φορολογούμενου.

Κατά την τακτική αγορά, ανακαίνιση και μεταπώληση ακινήτων, πρέπει επιπλέον να αναλυθεί ο χαρακτήρας της δραστηριότητας. Η εφάπαξ πώληση ιδιωτικού ακινήτου και το συστηματικό flipping δεν χρειάζεται να αντιμετωπίζονται φορολογικά με τον ίδιο τρόπο.

Flipping διεθνώς: Πορτογαλία. Ισχυρή ζήτηση, πιο δύσκολο να βρεις ευκαιρία

Η Πορτογαλία είναι μία από τις πιο αναγνωρίσιμες ευρωπαϊκές αγορές ακινήτων. Η Λισαβόνα, το Πόρτο, το Αλγκάρβε και άλλες ελκυστικές περιοχές προσελκύουν κατοίκους και ξένους αγοραστές.

Σύμφωνα με την πορτογαλική στατιστική υπηρεσία, το 2025 οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 17,6%, ο αριθμός των συναλλαγών αυξήθηκε κατά 8,6% και η διάμεση τιμή συναλλαγής το τέταρτο τρίμηνο ήταν 2.198 ευρώ ανά m².

Η δυναμική αγορά σημαίνει ενδεχομένως υψηλότερη αξία για ανακαινισμένα ακίνητα, αλλά και υψηλότερες τιμές αγοράς και μεγαλύτερο ανταγωνισμό. Η ίδια η ανάπτυξη της αγοράς δεν θα σώσει λοιπόν ένα σπίτι που αγοράστηκε σε κακή τιμή.

Κόστος αγοράς στην Πορτογαλία

Κατά την αγορά πρέπει να ληφθούν υπόψη κυρίως ο IMT – ο φόρος για την επί πληρωμή απόκτηση ακινήτου, καθώς και ο Imposto do Selo, δηλαδή ο φόρος χαρτοσήμου.

Το ύψος του IMT εξαρτάται, μεταξύ άλλων, από τον τύπο του ακινήτου και τη χρήση του. Η φορολογική βάση είναι, κατ’ αρχήν, η υψηλότερη από τις δύο αξίες: την τιμή συναλλαγής ή την φορολογική αξία του ακινήτου.

Ο φόρος χαρτοσήμου κατά την αγορά κατοικίας ανέρχεται κατ’ αρχήν σε 0,8% της φορολογητέας βάσης. Σε αυτό προστίθενται τα νομικά έξοδα, η τεκμηρίωση, η χρηματοδότηση και η ανακαίνιση.

Flipping και φορολογία στην Πορτογαλία

Κατά την πώληση ακινήτου μπορεί να προκύψει mais-valia, δηλαδή κέρδος που υπόκειται στους αντίστοιχους φορολογικούς κανόνες. Η πορτογαλική νομοθεσία διακρίνει την πώληση ιδιωτικής περιουσίας από τα έσοδα που προκύπτουν από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Η εφάπαξ πώληση ιδιόκτητου ακινήτου και η τακτική αγορά κατοικιών με σκοπό την ανακαίνιση και μεταπώλησή τους δεν χρειάζεται λοιπόν να λογίζονται με τον ίδιο τρόπο.

Η πορτογαλική ταξινόμηση επιχειρηματικών δραστηριοτήτων περιλαμβάνει το CAE 68100 – αγορά και πώληση ακινήτων. Αυτό δεν σημαίνει αυτόματα την ανάγκη ίδρυσης εταιρείας. Ωστόσο, σε περίπτωση συστηματικού flipping, αξίζει πριν από την πρώτη συναλλαγή να συμβουλευτείτε έναν τοπικό φοροτεχνικό για να καθορίσετε τον κατάλληλο τρόπο λειτουργίας και λογιστικής διαχείρισης της δραστηριότητας.

Αποτελεσματικό flipping! Πού μπορείς να κερδίσεις τα περισσότερα και ποιοι είναι οι κίνδυνοι;

Το διεθνές flipping δεν είναι κυνήγι για τις φθηνότερες διευθύνσεις. Το μεγαλύτερο δυναμικό δεν βρίσκεται απαραίτητα εκεί όπου τα ακίνητα είναι φθηνά. Ένα φθηνό σπίτι σε μια περιοχή χωρίς ζήτηση μπορεί να αποδειχθεί χειρότερη επένδυση από ένα ακριβότερο ακίνητο σε τοποθεσία όπου, μετά την ανακαίνιση, μπορεί κανείς να βρει γρήγορα αγοραστή.

Ένα καλό έργο θα πρέπει να έχει ένα συγκεκριμένο πλεονέκτημα: αγορά κάτω από την αγοραία αξία, δυνατότητα επωφελούς ανακατασκευής, εξαιρετική τοποθεσία, ανεκμετάλλευτο χώρο, χαμηλό επίπεδο με καλή γύρω περιοχή ή σαφώς καθορισμένη ομάδα δυνητικών αγοραστών.

Παράδειγμα: σπίτι για 90 χιλ. ευρώ, ανακαίνιση για 40 χιλ. ευρώ και 15 χιλ. ευρώ λοιπά έξοδα. Σε περίπτωση πώλησης για 180 χιλ. ευρώ, αυτό δίνει 35 χιλ. ευρώ πλεόνασμα πριν από τον τελικό φορολογικό υπολογισμό. Εάν όμως η πώληση φτάσει τις 160 χιλ. ευρώ, το αποτέλεσμα μειώνεται σε 15 χιλ. ευρώ.

Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο στο flipping το πιο σημαντικό δεν είναι οι εντυπωσιακές οπτικοποιήσεις, αλλά η καλή τιμή αγοράς, ο έλεγχος του κόστους και η ρεαλιστική τελική αποτίμηση.

Flipping διεθνές: οι μεγαλύτεροι κίνδυνοι

• Λανθασμένη εκτίμηση ARV – το ακίνητο μπορεί να μην φτάσει την προβλεπόμενη τιμή.
• Αύξηση του κόστους ανακαίνισης – η υγρασία, η κατασκευή, η στέγη, οι εγκαταστάσεις ή προβλήματα με τα έγγραφα μπορούν να αυξήσουν σημαντικά τον προϋπολογισμό.
• Καθυστερήσεις – μεγαλύτερη ανακαίνιση σημαίνει επιπλέον κόστος χρηματοδότησης, φόρων, λογαριασμών και συντήρησης.
• Χαμηλή ρευστότητα – σε μια μικρή πόλη η πώληση σπιτιού ή πολυκατοικίας μπορεί να διαρκέσει μήνες.
• Αλλαγές στους κανονισμούς και το κόστος χρηματοδότησης – μπορεί να μειώσουν την αποδοτικότητα του έργου.
• Προβλήματα με τους εργολάβους και την τεκμηρίωση – στο εξωτερικό προστίθενται γλωσσικά εμπόδια και δυσκολότερος έλεγχος των εργασιών.

Αξίζει επίσης να ελέγξετε τους τοπικούς κανονισμούς σχετικά με τη χρήση ακινήτων, ειδικά αν μετά την ανακαίνιση σχεδιάζεται βραχυχρόνια μίσθωση. Το flipping μπορεί να βελτιώσει την κατάσταση των κενών κτιρίων και να στηρίξει τους τοπικούς εργολάβους, αλλά σε δημοφιλείς περιοχές μπορεί επίσης να αυξήσει τις τιμές και να περιορίσει τη διαθεσιμότητα κατοικιών για τους κατοίκους.

Ιταλία ή Πορτογαλία;

Ιταλία – φθηνότερα, αλλά πιο απαιτητικά

Πλεονεκτήματα: μεγάλη ποικιλία παλαιών ακινήτων, σχετικά χαμηλές τιμές εκτός των πιο δημοφιλών περιοχών, προγράμματα «σπίτια για 1 ευρώ», μεγάλο δυναμικό για ανακαίνιση και τουρισμό καθώς και η δυνατότητα εύρεσης εξειδικευμένων τοποθεσιών.

Μειονεκτήματα: χαμηλότερη ζήτηση σε ορισμένες περιοχές, κίνδυνος δαπανηρών ανακαινίσεων, νομικά και διοικητικά προβλήματα, ενδεχομένως μακρύς χρόνος πώλησης καθώς και μεγάλες διαφορές μεταξύ των περιοχών.

Πορτογαλία – ισχυρή αγορά με ακριβότερη είσοδο

Πλεονεκτήματα: ισχυρή ζήτηση, ενδιαφέρον από ξένους αγοραστές, ενδεχομένως ευκολότερη πώληση έτοιμου ακινήτου, μεγάλο δυναμικό εκσυγχρονισμού και μεγαλύτερη ρευστότητα σε δημοφιλείς τοποθεσίες.

Μειονεκτήματα: υψηλές τιμές αγοράς, μεγάλος ανταγωνισμός επενδυτών, δυσκολία στην εύρεση μεγάλου έκπτωσης, υψηλό κόστος ανακαινίσεων και κίνδυνος μείωσης του περιθωρίου κέρδους σε περίπτωση υπέρβασης του προϋπολογισμού.