Πόσο κοστίζουν τα ακίνητα στο Ντουμπάι;

“Η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο στο Ντουμπάι το 2025 ξεπέρασε τις 18 000 AED, δηλαδή περίπου 19 000 PLN – αυτό είναι περισσότερο απ’ ό,τι πληρώνεις για ένα πολυτελές διαμέρισμα στο κέντρο της Βαρσοβίας.”

Ακούγεται τρελό; Κι όμως, οι ξένοι επενδυτές αποτελούν ήδη το 70% της συνολικής αγοράς ακινήτων σε αυτή την εμιρατιανή πόλη. Δεν είναι τυχαίο. Ντουμπάι προσφέρει κάτι που δύσκολα βρίσκει κανείς αλλού – μηδενικό φόρο στα κεφαλαιακά κέρδη, μόνιμη διαμονή για ιδιοκτήτες ακινήτων και μια αγορά που, ακόμη και κατά τη διάρκεια της παγκόσμιας πληθωριστικής κρίσης, αναπτύσσεται ραγδαία.

Το 2025 αποτελεί σημείο καμπής για την αγορά ακινήτων του Ντουμπάι. Η Expo 2020 άφησε το αποτύπωμά της, μεγάλα έργα υποδομής ολοκληρώνονται και η πόλη προετοιμάζεται για ένα νέο κύμα ανάπτυξης. Οι επενδυτές από Πολωνία όλο και συχνότερα βλέπουν το Ντουμπάι όχι ως μια εξωτική περιπέτεια, αλλά ως μια σοβαρή εναλλακτική για την εγχώρια αγορά.

Πόσο κοστίζουν τα ακίνητα στο Ντουμπάι;

Για να καταλάβεις αν αξίζει να επενδύσεις τα χρήματά σου σε τετραγωνικά μέτρα στο Ντουμπάι, πρέπει να γνωρίζεις τρία βασικά πράγματα:

• Τρέχουσες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο – πόσο πραγματικά κοστίζουν οι διάφοροι τύποι σε κάθε συνοικία

• Αναλυτικός υπολογισμός κόστους – ποια επιπλέον έξοδα περιμένουν τον αγοραστή εκτός από την τιμή του διαμερίσματος

• Αποδοτικότητα και τάσεις – μπορεί κανείς να κερδίσει από την ενοικίαση και πώς θα διαμορφωθεί το μέλλον αυτής της αγοράς

Δεν θα το κρύψω – οι αριθμοί μπορούν να εκπλήξουν. Αλλά ο διάβολος κρύβεται στις λεπτομέρειες, και σε αυτήν την περίπτωση οι λεπτομέρειες μπορεί να καθορίσουν την επιτυχία ή την αποτυχία της επένδυσής σου.

Πριν όμως εμβαθύνουμε σε συγκεκριμένα ποσά, αξίζει να κατανοήσουμε τη γεωγραφία των τιμών της αγοράς του Ντουμπάι.

Χάρτης τιμών 2025 – από στούντιο μέχρι ρετιρέ

Οι τιμές στο Ντουμπάι το 2025; Αυτό είναι ένα θέμα που κάθε δυνητικός επενδυτής πρέπει να γνωρίζει απ’ έξω. Το εύρος είναι πραγματικά μεγάλο, αλλά μπορεί κανείς να βρει σε αυτό μια λογική.

Γεγονότα που αξίζει να θυμάστε: Οι τιμές των off-plan ακινήτων είναι κατά μέσο όρο 15-20% χαμηλότερες από τα έτοιμα ακίνητα. Το πρότυπο “luxury” αυξάνει την τιμή κατά επιπλέον 30-40%. Η μεγαλύτερη αύξηση τιμών το 2024 καταγράφηκε στις περιοχές δίπλα στο κανάλι – έως και 18%.

Η γεωγραφία είναι το παν σε αυτήν την επιχείρηση. Το Downtown και το DIFC είναι χρηματοοικονομικά κέντρα, όπου το τετραγωνικό μέτρο κοστίζει 15 000-25 000 AED. Palm Jumeirah; Εκεί μετράει το κύρος, οπότε πληρώνεις παρόμοια. Αλλά αν πας στο Ajman ή στη Sharjah στα προάστια, ξαφνικά τα ίδια τετραγωνικά μέτρα κοστίζουν 8 000-12 000 AED.

Γιατί τέτοια διαφορά; Υποδομές, εγγύτητα στο μετρό, θέα προς το Burj Khalifa. Και φυσικά όλος αυτός ο μάρκετινγκ και το κύρος της διεύθυνσης.

Δύο πραγματικά παραδείγματα – ένα ρετιρέ στο Burj Khalifa πουλήθηκε πέρυσι για 42 εκατομμύρια ευρώ, το αγόρασε Ρώσος ολιγάρχης. Από την άλλη, ένας γνωστός Πολωνός αγόρασε 74 τετραγωνικά μέτρα στο Ajman για 223 000 AED και είναι ευχαριστημένος.

Η ιστορία των τιμών είναι μια πραγματική τρελή διαδρομή. Το 2008, πριν από την κρίση, το τετραγωνικό μέτρο κόστιζε περίπου 20 000 AED – ακούγεται οικείο, έτσι δεν είναι; Μετά ήρθε η κατάρρευση και οι τιμές έπεσαν κατά 60%. Η πανδημία το 2020; Τότε όλοι νόμιζαν ότι θα είναι άσχημα, αλλά τελικά οι τιμές εκτοξεύτηκαν στα ύψη.

Στην πραγματικότητα είναι ενδιαφέρον ότι αυτές οι τιμές από το 2008 επέστρεψαν μόλις τώρα. Δηλαδή, η αγορά χρειάστηκε 15 χρόνια για να ανακάμψει.

Γνωρίζουμε ήδη τις τιμές εκκίνησης, ώρα να υπολογίσουμε το πλήρες ποσό και να δούμε τι άλλο θα προσθέσεις σε αυτό το σύνολο…

Πλήρης λογαριασμός – χρεώσεις, φόροι και βήματα αγοράς

Βλέπεις την τιμή εκκίνησης και νομίζεις ότι αυτό είναι όλο; Δυστυχώς, αυτό είναι μόνο η αρχή. Στο Ντουμπάι, κάθε ντίρχαμ στο χαρτί μετατρέπεται σε πολύ μεγαλύτερο ποσό στο τιμολόγιο – και κανείς δεν σου το εξηγεί αυτό ακριβώς εκ των προτέρων.

1. Φόρμα κράτησης και πρώτη κατάθεση
Ξεκινάς με τη “Φόρμα Κράτησης” και 10% προκαταβολή. Ακούγεται αθώο, αλλά ήδη εδώ πληρώνεις την προμήθεια του μεσίτη – συνήθως 2% της αξίας. Αν αγοράζεις για 1 500 000 AED, αυτό σημαίνει επιπλέον 30 000 AED αμέσως. Διάρκεια: 1-3 ημέρες.

2. Σύμβαση πώλησης (SPA) και καταχώριση DLD
Εδώ εμφανίζεται το μεγαλύτερο κόστος – 4% τέλος Dubai Land Department. Αυτό δεν είναι διαπραγματεύσιμο. Για την ίδια επένδυση, αυτό σημαίνει επιπλέον 60 000 AED. Συν προσθήκη τα συμβολαιογραφικά έξοδα, συνήθως 2 000-5 000 AED. Το στάδιο διαρκεί περίπου 7-14 ημέρες.

1. Χρονοδιάγραμμα πληρωμών off-plan
   
   Οι περισσότερες αναπτύξεις ακολουθούν παρόμοιο μοντέλο: 10% κατά την κράτηση, 10% κατά την υπογραφή του SPA, στη συνέχεια δόσεις κάθε 3-6 μήνες ανάλογα με την πρόοδο της κατασκευής. Παράδειγμα για έργο διάρκειας 24 μηνών: 20% στους πρώτους δύο μήνες, τα επόμενα 60% σε ίσες δόσεις κάθε έξι μήνες, το τελικό 20% κατά την παραλαβή των κλειδιών.
2. Λειτουργικά τέλη και κρυφά κόστη
   
   Κανείς δεν μιλάει ανοιχτά για το ετήσιο τέλος συντήρησης 10-20 AED/m². Για ένα διαμέρισμα 100 m² αυτό είναι 1 000-2 000 AED κάθε χρόνο. Μερικές φορές υπάρχει επιπλέον χρέωση για πάρκινγκ, απορρίμματα, ασφάλιση κτιρίου.
3. Ολοκλήρωση και παράδοση
   
   Το τελικό 20% συν τα έξοδα μεταβίβασης ιδιοκτησίας. Επιπλέον 2.000-3.000 AED για έγγραφα, μεταφράσεις, τελικές εγγραφές. Η διαδικασία διαρκεί 30-45 ημέρες από την ολοκλήρωση της κατασκευής.

Golden Visa με μια ματιά: με επένδυση τουλάχιστον 2 000 000 AED λαμβάνεις δεκαετή βίζα για όλη την οικογένεια. Η υποβολή της αίτησης διαρκεί 2-4 εβδομάδες, τα οφέλη περιλαμβάνουν ελεύθερη είσοδο στα ΗΑΕ, δυνατότητα επιχειρηματικής δραστηριότητας και καμία υποχρέωση να εγκαταλείπεις τη χώρα κάθε 6 μήνες.

Η αλήθεια είναι ότι η τιμή εκκίνησης φτάνει το πολύ στο 85% του τελικού κόστους. Τα υπόλοιπα είναι «λεπτομέρειες» που μπορούν να εκπλήξουν ακόμη και έμπειρους επενδυτές.

Αφού γνωρίζουμε τον πλήρη λογαριασμό, ας αναρωτηθούμε: θα αποδώσει αυτό;

Κερδοφορία και μέλλον – αξίζει η επένδυση;

Δουλεύει αποτελεσματικά το κεφάλαιό σου; Αυτή είναι η ερώτηση που θέτει κάθε επενδυτής που σκέφτεται την αγορά ακινήτου στο Ντουμπάι.

Οι αριθμοί μιλούν από μόνοι τους. Στο κέντρο του Ντουμπάι μπορείς να υπολογίζεις σε απόδοση γύρω στο 7%, ενώ στα προάστια της πόλης – ακόμη και έως 10%. Για σύγκριση, τα διαμερίσματα στη Βαρσοβία προσφέρουν το πολύ 5%. Η διαφορά είναι σημαντική.

Οι προβλέψεις για τα επόμενα χρόνια φαίνονται αισιόδοξες – αύξηση τιμών κατά 5-8% το 2025 και στη συνέχεια σταθερή άνοδος 5-10% ετησίως έως το 2030. Το σχέδιο Dubai 2040 προβλέπει τη μετατροπή της πόλης σε παγκόσμιο κόμβο για τους πλουσιότερους. Η εισροή ατόμων με υψηλή καθαρή αξία ήδη ενισχύει τη ζήτηση.

Αξίζει να ρίξουμε μια ματιά στα στατιστικά των συναλλαγών. Το 2024 καταγράφηκαν πάνω από 100.000 πωλήσεις, ενώ οι προβλέψεις για το 2025 μιλούν για 120.000. Αυτό σημαίνει ένα πράγμα – η αγορά είναι ρευστή. Δεν θα έχεις πρόβλημα με την πώληση όταν έρθει η ώρα για exit.

Αλλά είναι όλα ρόδινα; Όχι ακριβώς.

Κίνδυνος & Ανταμοιβή

Η παγκόσμια πληθωρισμός μπορεί να επηρεάσει το κόστος διαβίωσης ακινήτων. Η γεωπολιτική στη Μέση Ανατολή πάντα συνεπάγεται κάποιο ρίσκο. Και οι αγορές ακινήτων – ακόμη και οι καλύτερες – περνούν από κύκλους ανόδου και πτώσης.

Επιλογή μεταξύ off-plan και έτοιμων έργων; Το off-plan προσφέρει καλύτερες τιμές, αλλά απαιτεί υπομονή. Οι έτοιμες ακίνητες περιουσίες σημαίνουν άμεσα έσοδα από ενοίκια, αν και με υψηλότερο αρχικό κόστος.

Τελικά, το Ντουμπάι προσφέρει μερικές από τις υψηλότερες αποδόσεις σε αυτή την περιοχή του κόσμου. Το ερώτημα είναι – είσαι έτοιμος για αυτό το βήμα;

Τι ακολουθεί για την αγορά του Ντουμπάι – βασικά συμπεράσματα και επόμενα βήματα

Το Ντουμπάι δεν είναι πια εκείνη η τρελή αγορά πριν από μια δεκαετία, όπου αγόραζες διαμέρισμα από ένα φυλλάδιο και προσευχόσουν να ολοκληρώσει ο κατασκευαστής την οικοδομή. Σήμερα η κατάσταση είναι εντελώς διαφορετική.

Τρία πράγματα που πρέπει να ξέρεις

Οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται, αλλά με πιο ήπιο ρυθμό από πέρυσι. Αυτό είναι καλό νέο – σημαίνει σταθεροποίηση χωρίς φούσκα. Δεύτερον, πάντα προστίθεται 6-8% στην τιμή αγοράς για επιπλέον έξοδα. Και τρίτον, το σημαντικότερο: η αποδοτικότητα στο Ντουμπάι εξακολουθεί να ξεπερνά τους περισσότερους ευρωπαϊκούς αγορές.

Πολλοί άνθρωποι ξεχνούν αυτό το τελευταίο σημείο, εστιάζοντας μόνο στην τιμή εισόδου.

Δοκίμασε πριν αγοράσεις

▢ Έχεις ξεκάθαρο προϋπολογισμό με περιθώριο για απρόβλεπτα έξοδα;

▢ Ξέρεις ακριβώς γιατί αγοράζεις – διαμέρισμα για τον εαυτό σου, επένδυση ή ίσως ως σχέδιο συνταξιοδότησης;

▢ Έχεις ορίσει τον χρονικό ορίζοντα – 3 χρόνια, 10 χρόνια ή ίσως περισσότερο;
▢ Είσαι έτοιμος για τον κίνδυνο διακυμάνσεων στις τιμές και τοπικών κανονισμών;

▢ Έχεις σχέδιο εξόδου από την επένδυση – πότε και πώς θα πουλήσεις;

Αυτές οι ερωτήσεις ακούγονται απλές, αλλά οι περισσότεροι αγοραστές δεν μπορούν να τις απαντήσουν. Κι όμως θα έπρεπε.

Μια ματιά στο μέλλον 2026-2030

Το Dubai Vision 2040 δεν είναι απλώς ωραία διαφημιστικά συνθήματα. Η πόλη επενδύει πραγματικά σε βιώσιμα έργα και τεχνολογίες του μέλλοντος. Εμφανίζεται ακόμη και κάτι όπως το “metaverse real estate” – ακούγεται παράξενο, αλλά ήδη υπάρχουν τα πρώτα παραδείγματα πώλησης εικονικών ακινήτων που συνδέονται με φυσικά.

Δεν λέω ότι θα είναι επανάσταση, αλλά η κατεύθυνση είναι ξεκάθαρη. Το Ντουμπάι θέλει να γίνει η τεχνολογική πρωτεύουσα της περιοχής.

Ώρα για δράση

Η θεωρία είναι το ένα, αλλά η πράξη είναι το άλλο. Έλεγξε τις τρέχουσες προσφορές σε αδειοδοτημένους πράκτορες – όχι σε ιστοσελίδες αγγελιών, αλλά σε ανθρώπους που διαθέτουν άδεια RERA. Αυτή είναι η βάση της ασφάλειας.

Αν σκέφτεσαι ήδη σοβαρά την αγορά, κλείσε μια συνάντηση με κάποιον που γνωρίζει σε βάθος την τοπική αγορά. Μην παίρνεις αποφάσεις βασισμένος σε άρθρα από το διαδίκτυο – ούτε καν σε αυτό.

Να ενεργείς με σύνεση, αλλά να ενεργείς.

Μαρκ Ν.

συντάκτης lifestyle

Πολυτελές Ιστολόγιο