Πράσινα πιστοποιητικά σε πολυτελή ακίνητα – το νέο πρότυπο της αγοράς

Φαντάσου μια σκηνή από την περασμένη εβδομάδα σε έναν ουρανοξύστη της Βαρσοβίας. Ένας δυνητικός ενοικιαστής, μια διεθνής εταιρεία, αρνείται να υπογράψει σύμβαση για 3.000 τετραγωνικά μέτρα χώρου. Ο λόγος; Η έλλειψη πιστοποίησης WELL Gold. «Τα πρότυπα ESG μας το απαιτούν» – ακούει ο developer. Κάπως έτσι, η οικολογία έπαψε να είναι επιλογή και έγινε προϋπόθεση για να μπεις στο παιχνίδι.

Δεν πρόκειται για μεμονωμένη περίπτωση. Παγκοσμίως, το LEED πιστοποιεί καθημερινά 2.600.000 τετραγωνικά πόδια χώρου. Κάθε μέρα. Φανταστείτε την κλίμακα αυτής της αλλαγής – τα κτίρια αναπτύσσονται με έτοιμα διαβατήρια για τον κόσμο, όπου οι πράσινες πιστοποιήσεις καθορίζουν τα πάντα.

Το 90% των νέων premium γραφειακών κτιρίων στη Βαρσοβία θα διαθέτει πιστοποίηση βιώσιμης ανάπτυξης το 2025.

Πράσινα πιστοποιητικά σε πολυτελή ακίνητα – οικολογία χωρίς συμβιβασμούς

Η Πολωνία ακολούθησε τις τάσεις πιο γρήγορα απ’ όσο περίμενε κανείς. Ακόμα πριν από πέντε χρόνια, οι οικολογικές λύσεις ήταν απλώς ένα πρόσθετο στοιχείο, σήμερα αποτελούν τη βάση. Αυτή η επιτάχυνση δεν είναι τυχαία – το EU Green Deal, η αυξανόμενη πίεση του ESG, αλλά και ο πραγματισμός των επενδυτών που κατάλαβαν ένα πράγμα. Τα πιστοποιημένα κτίρια δεν είναι ιδιοτροπία, είναι επιχειρηματική υπόθεση.

φωτ. dreamerealestate.com

Το βλέπω με τα ίδια μου τα μάτια, περπατώντας στο κέντρο της πρωτεύουσας. Κάθε πρόσοψη σήμερα φέρει κάποιο λογότυπο – LEED, BREEAM, WELL. Αυτές οι μικρές πινακίδες έγιναν το εισιτήριο για το κλαμπ των αποκλειστικών ακινήτων. Αλλά τι σημαίνουν πραγματικά;

Η επανάσταση ξεκίνησε αθόρυβα, στα τμήματα facility management και στα γραφεία βιώσιμης ανάπτυξης. Ξαφνικά αποδείχθηκε ότι οι ενοικιαστές πληρώνουν περισσότερα για καλύτερο αέρα, χαμηλότερους λογαριασμούς και το κύρος μιας πράσινης έδρας. Οι developers, που αρχικά ήταν σκεπτικοί, σήμερα ανταγωνίζονται για τις υψηλότερες βαθμολογίες όπως για ένα Michelin για εστιατόρια.

Το θέμα είναι ότι πίσω από κάθε πιστοποιητικό κρύβεται ένα σύστημα βαθμολόγησης, αυστηρά τεχνικά κριτήρια και πολύ συγκεκριμένα αριθμητικά οφέλη. Οι δυνάμεις της αγοράς που οδηγούν αυτή την αλλαγή λειτουργούν με σαφείς κανόνες – αν και δεν είναι όλα προφανή με την πρώτη ματιά.

Πριν δούμε τους αριθμούς, ας εξετάσουμε τι σημαίνουν στην πράξη τα διάφορα λογότυπα στις προσόψεις των κτιρίων…

Τι κρύβεται πίσω από τα σήματα LEED, BREEAM και WELL – βασικά κριτήρια και επίπεδα

Όταν κοιτάμε τα σύγχρονα κτίρια με πιστοποιήσεις, βλέπουμε διάφορες σημάνσεις – αλλά τι σημαίνουν πραγματικά; Κάθε σύστημα έχει τα δικά του όρια και βαθμούς που αξίζει να γνωρίζουμε.

φωτ. dreamerealestate.com

LEED v5 – αμερικανική κλίμακα έως 110 βαθμούς

Το LEED λειτουργεί με μια απλή βαθμολογική αρχή. Συγκεντρώνεις πόντους για διάφορες ενέργειες και μετά βλέπεις σε ποια κατηγορία ανήκεις. Certified είναι 40-49 πόντοι, Silver 50-59, Gold 60-79 και Platinum από 80 πόντους και πάνω.

Πάντα με απασχολούσε – γιατί το μέγιστο είναι 110; Αποδεικνύεται ότι αυτό οφείλεται στους επιπλέον πόντους για καινοτομία και περιφερειακή προτεραιότητα. Οι βασικές κατηγορίες είναι επτά: τοποθεσία και μεταφορές, βιώσιμα οικόπεδα, αποδοτικότητα νερού, ενέργεια και ατμόσφαιρα, υλικά και πόροι, ποιότητα εσωτερικού περιβάλλοντος και καινοτομίες.

BREEAM v7 – ευρωπαϊκή προσέγγιση με συντελεστές βαρύτητας

Εδώ τα πράγματα γίνονται πιο περίπλοκα, γιατί κάθε κατηγορία έχει διαφορετική βαρύτητα. Η ενέργεια είναι το 19% του συνόλου – λογικό, αφού είναι το μεγαλύτερο λειτουργικό κόστος. Υγεία και ευεξία παίρνουν 15%, διαχείριση 12%, μεταφορές 8%.

Το σύστημα αξιολογεί από Pass (30% των πόντων) μέσω Good (45%), Very Good (55%), Excellent (70%) έως Outstanding (85%). Αυτά τα όρια είναι αρκετά αυστηρά – για να φτάσεις το υψηλότερο επίπεδο, πρέπει πραγματικά να προσπαθήσεις.

WELL v2 – εστίαση στους ανθρώπους

Το WELL είναι μια εντελώς διαφορετική ιστορία. Αντί να εστιάζει κυρίως στο κτίριο, δίνει έμφαση στο πώς αυτό επηρεάζει εμάς. Δέκα έννοιες: Air, Water, Nourishment, Light, Movement, Thermal Comfort, Sound, Materials, Mind, Community.

Το Silver απαιτεί την κάλυψη όλων των βασικών απαιτήσεων συν 20 πόντους από προαιρετικά. Το Gold είναι 40 πόντοι, το Platinum 80. Ακούγεται απλό, αλλά η λεπτομέρεια κάνει τη διαφορά – ορισμένες απαιτήσεις είναι πραγματικά δύσκολες στην υλοποίηση.

Όλο και περισσότεροι επενδυτές επιλέγουν διπλές ή τριπλές πιστοποιήσεις. Το LEED μαζί με το WELL γίνεται δημοφιλές – το ένα εστιάζει στο κτίριο, το άλλο στους ανθρώπους μέσα σε αυτό. Το BREEAM μαζί με το WELL επίσης συμβαίνει, ειδικά στην Ευρώπη.

Παρατήρησα ότι οι developers συχνά δεν καταλαβαίνουν τις διαφορές μεταξύ των συστημάτων. Νομίζουν “πιστοποιητικό όπως πιστοποιητικό”, αλλά αυτό δεν ισχύει. Το καθένα μετράει κάτι διαφορετικό και έχει άλλες προτεραιότητες.

Έχοντας ξεκάθαρα τι μετράει κάθε σύστημα, ας δούμε γιατί η αγορά τα απαιτεί σχεδόν αυτόματα.

φωτ. rcm-international.com

Από τη μόδα στην αναγκαιότητα – οι δυνάμεις της αγοράς και οι ρυθμίσεις που καθορίζουν το πρότυπο

Θυμάμαι ακόμα, πριν από μερικά χρόνια, τα πράσινα πιστοποιητικά ήταν κάτι σαν γκάτζετ για τους πλουσιότερους developers. Μικρά, ευχάριστα bonus που μπορούσες να επιδείξεις στις εκθέσεις. Τώρα; Είναι βασικό στοιχείο στον τομέα premium.

Τι συνέβη στην πραγματικότητα; Πρώτα απ’ όλα, οι κανονισμοί άρχισαν να πιέζουν από κάθε πλευρά.

Το ρυθμιστικό timeline είχε περίπου ως εξής:

19.12.2019 – ανακοίνωση του “European Green Deal”
14.07.2021 – πακέτο “Fit for 55” με συγκεκριμένα μέτρα
01.01.2023 – υποχρεωτικά όρια για μεγάλα assets στην ΕΕ
2025 – προγραμματισμένη εισαγωγή του LEED v5 με έμφαση στην αποανθρακοποίηση

Όμως οι κανονισμοί είναι μόνο ένα κομμάτι του παζλ. Η πραγματική αλλαγή ήρθε από την πλευρά του κεφαλαίου. Τα παγκόσμια επενδυτικά funds άρχισαν να ενσωματώνουν ρήτρες πιστοποίησης απευθείας στα term sheets. Δεν υπάρχει BREEAM ή LEED; Δεν υπάρχει χρηματοδότηση. Απλό όσο τίποτα.

Το ESG δεν είναι πια buzzword, αλλά σκληρή επιχειρηματική απαίτηση. Τα funds έχουν τις δικές τους δεσμεύσεις απέναντι στους τελικούς επενδυτές, οπότε μεταφέρουν την πίεση παρακάτω.

Από την άλλη πλευρά, άλλαξαν και οι ενοικιαστές. Οι διεθνείς εταιρείες εισήγαγαν πολιτικές προμηθειών που απαιτούν τουλάχιστον LEED Gold ή BREEAM Excellent. Τα sustainability τμήματά τους απλά δεν θα υπογράψουν μισθωτήριο σε κτίριο χωρίς πιστοποίηση.

Ένα ενδιαφέρον παράδειγμα είναι το Warsaw Spire – πρακτικά το 100% των χώρων ενοικιάστηκε σε εταιρείες που είχαν απαιτήσεις πιστοποίησης στις procurement policies τους. Τυχαίο; Δεν το νομίζω.

Στην Πολωνία, η πρώτη πιστοποίηση BREEAM εμφανίστηκε το 2010. Για πολύ καιρό έμοιαζε με πειράματα για λίγους. Όταν όμως ήρθαν οι ευρωπαϊκοί κανονισμοί και οι παγκόσμιοι ενοικιαστές άρχισαν να θέτουν αυστηρές απαιτήσεις, η αγορά άλλαξε. Από τη μια μέρα στην άλλη, από “nice to have” έγινε “must have”.

Ήταν στην ουσία μια φυσική εξέλιξη. Όπως με όλα τα standards – πρώτα τα υιοθετούν οι πρωτοπόροι, μετά η early majority και στο τέλος γίνεται απλά ο κανόνας. Μόνο που αυτή τη φορά η διαδικασία επιταχύνθηκε λόγω εξωτερικής πίεσης.

Αυτές οι δυνάμεις όχι μόνο ενισχύουν τη ζήτηση, αλλά επηρεάζουν πραγματικά και τα οικονομικά αποτελέσματα – κάτι που αποδεικνύουν οι αριθμοί που θα δούμε σε λίγο.

φωτ. nar.realtor

Αριθμοί που πείθουν – οικονομικά, λειτουργικά και φήμης οφέλη

Μόλις χθες μίλησα με τον διαχειριστή του κτιρίου στο Μοκοτόβ και μου είπε κάτι που έμοιαζε με αστείο. «Οι ενοικιαστές μου μου πληρώνουν 15% παραπάνω επειδή έχω ένα κομμάτι χαρτί στον τοίχο». Αυτό το κομμάτι χαρτί είναι το πιστοποιητικό BREEAM.

Αποδεικνύεται ότι δεν αστειευόταν καθόλου.

Αυτοί οι αριθμοί προέρχονται από τις πιο πρόσφατες έρευνες της Globalworth Polska και της USGBC. Δεν πρόκειται για προβλέψεις ή ευσεβείς πόθους. Είναι σκληρά δεδομένα της αγοράς.

Ας δούμε ένα συγκεκριμένο παράδειγμα από τη Βαρσοβία. Δύο πανομοιότυπα κτίρια γραφείων στη Służewiec, το ένα δίπλα στο άλλο. Το πρώτο, χωρίς πιστοποίηση, νοικιάζει χώρους για 89 PLN ανά τετραγωνικό μέτρο. Το δεύτερο, με πιστοποίηση LEED Gold, χρεώνει 106 PLN. Η διαφορά; 2 300 PLN το μήνα για κάθε 100 τετραγωνικά μέτρα. Σε ετήσια βάση, αυτό σημαίνει σχεδόν 28 000 PLN επιπλέον έσοδα από κάθε ενοικιαστή.

Ο ιδιοκτήτης του πιστοποιημένου κτιρίου πληρώνει επίσης λιγότερα για το ρεύμα. Πόσο λιγότερα; Έρευνες της USGBC δείχνουν μείωση κατά 25% σε σύγκριση με τα συμβατικά κτίρια. Σε 10 000 τετραγωνικά μέτρα, αυτό μεταφράζεται σε εξοικονόμηση περίπου 180 000 PLN ετησίως με τις τρέχουσες τιμές ενέργειας.

Αλλά ο πραγματικός παράγοντας που αλλάζει το παιχνίδι βρίσκεται στην παραγωγικότητα. Η πιστοποίηση WELL, που εστιάζει στην άνεση των χρηστών, αυξάνει την απόδοση των εργαζομένων κατά 10-15%. Ακούγεται αφηρημένο; Καθόλου. Αυτό σημαίνει ότι μια ομάδα 50 ατόμων αποδίδει σαν να ήταν 56. Στην πράξη, αυτό σημαίνει λιγότερες απουσίες, ταχύτερη ολοκλήρωση έργων, καλύτερα οικονομικά αποτελέσματα για τις εταιρείες-ενοικιαστές.

Ένας φίλος μου διαχειρίζεται μια ομάδα σε κτίριο με πιστοποίηση WELL στη Wola. Λέει ότι οι άνθρωποι αρρωσταίνουν σπανιότερα, παραπονιούνται λιγότερο για κούραση μετά τη δουλειά. Ίσως είναι σύμπτωση, αλλά οι αριθμοί δεν το δείχνουν – οι έρευνες της IWBI επιβεβαιώνουν αυτή την τάση σε εκατοντάδες κτίρια σε όλο τον κόσμο.

Και τι γίνεται με τη φήμη; Ο πύργος μηδενικών εκπομπών άνθρακα της Βοστώνης με πιστοποίηση LEED Platinum πουλήθηκε το 2025 κατά 18% ακριβότερα από παρόμοια κτίρια στην περιοχή. Οι αγοραστές κυριολεκτικά πλήρωσαν παραπάνω για την πράσινη εικόνα. Και στην Πολωνία βλέπουμε παρόμοιες τάσεις – τεχνολογικές εταιρείες, νομικά γραφεία, διεθνείς εταιρείες επιλέγουν πιστοποιημένους χώρους, επειδή αυτό αποτελεί μέρος της στρατηγικής ESG τους.

Γνωρίζω έναν developer που αρχικά πίστευε ότι η πιστοποίηση είναι περιττό κόστος. Σήμερα όλα τα νέα του έργα έχουν τουλάχιστον BREEAM Very Good. Γιατί; Επειδή οι επενδυτές πληρώνουν περισσότερα, οι ενοικιαστές μένουν περισσότερο και τα λειτουργικά έξοδα είναι χαμηλότερα.

Μερικές φορές αναρωτιέμαι αν όλες αυτές οι πιστοποιήσεις είναι απλώς μόδα. Αλλά όταν κοιτάζω τους λογαριασμούς ενέργειας, τα ενοίκια και τα ποσοστά αποχώρησης ενοικιαστών, οι αμφιβολίες εξαφανίζονται. Οι αριθμοί δεν λένε ψέματα.

Αφού οι αριθμοί είναι τόσο ξεκάθαροι, το ερώτημα που μένει είναι πώς να εκμεταλλευτούμε την τάση για να ξεπεράσουμε τον ανταγωνισμό…

φωτ. inogenalliance.com

Πορεία προς ένα πράσινο μέλλον – στρατηγικά βήματα για ηγέτες της αγοράς

Όταν κοιτάζω τι συμβαίνει στην αγορά ακινήτων premium, έχω την αίσθηση ότι βρισκόμαστε σε σημείο καμπής. Ή θα κινηθούμε τώρα, ή θα μείνουμε πίσω για χρόνια. Δεν είναι πια θέμα «αν», αλλά «πότε» και «πόσο γρήγορα».

Μέχρι το 2030, το 100% των premium κτιρίων στην Ευρωπαϊκή Ένωση θα πρέπει να είναι πιστοποιημένα – ακούγεται σαν επιστημονική φαντασία, αλλά ακριβώς προς τα εκεί κατευθυνόμαστε. Οι ευρωπαϊκοί κανονισμοί δεν αστειεύονται και οι επενδυτές ήδη κοιτούν μόνο ακίνητα με τα κατάλληλα πιστοποιητικά.

Έχουμε ένα συγκεκριμένο σχέδιο δράσης, το οποίο έχει ήδη αποδειχθεί αποτελεσματικό σε αρκετά έργα:

1. Έλεγχος χαρτοφυλακίου – έλεγχος της τρέχουσας κατάστασης κάθε κτιρίου
2. Επιλογή κατάλληλων πιστοποιήσεων (BREEAM, LEED, ίσως WELL)
3. Ενσωμάτωση συστημάτων BIM με τεχνολογίες IoT
4. Προγραμματισμός επαναπιστοποίησης κάθε 3-5 χρόνια

Ας μην κοροϊδευόμαστε – αυτό κοστίζει. Αλλά η εναλλακτική είναι χειρότερη.

Βλέπω ενδιαφέρουσες τάσεις στον ορίζοντα. Τεχνητή νοημοσύνη στη βελτιστοποίηση της ενέργειας δεν είναι πια επιστημονική φαντασία, αλλά πραγματικότητα. Τα υλικά από την κυκλική οικονομία παύουν να είναι μια εξειδικευμένη επιλογή. Η πολυπιστοποίηση γίνεται ο κανόνας, όχι η εξαίρεση.

Μερικές φορές αναρωτιέμαι αν το παρακάνουμε με όλη αυτή την «πράσινη τρέλα». Μετά κοιτάζω τους λογαριασμούς ενέργειας και τους νέους κανονισμούς που έρχονται, και ξέρω ότι δεν υπάρχει επιστροφή. Οι developers που δεν το καταλάβουν αυτό, θα έχουν πρόβλημα με τις πωλήσεις σε 2-3 χρόνια.

Στην πραγματικότητα, μπορεί κανείς να ξεκινήσει με μικρά βήματα. Πιλοτικός έλεγχος ενός κτιρίου, να δούμε πού βρισκόμαστε. 90 μέρες αρκούν για να έχουμε ξεκάθαρη εικόνα της κατάστασης και ένα σχέδιο δράσης.

φωτ. spacewell.com

Η αγορά premium δεν θα περιμένει τους αργοπορημένους. Οι πελάτες ήδη ρωτούν για πιστοποιήσεις, για κατανάλωση ενέργειας, για περιβαλλοντικό αντίκτυπο. Σε λίγο αυτό θα καθορίζει αν κάποιος ενδιαφερθεί καν για την προσφορά μας.

Δες πώς το κτίριό σου τα πάει στο πράσινο τεστ.

Mark 90

συντακτική ομάδα lifestyle & ακινήτων

Luxury Blog